In Zeiten dauerhaft niedriger Leitzinsen der Europäischen Zentralbank machen sich viele Anleger Gedanken über Alternativen zum festverzinslichen Sparen. Die Börse scheint vielen zu unsicher. Entsprechend attraktiv wirkt die Möglichkeit, die vorhandenen Ersparnisse in eine Immobilie zu investieren und diese zu vermieten. Dieser Weg scheint allerdings nur auf den ersten Blick als eine stets rentable und sichere Möglichkeit.
Die Preise in den Ballungsräumen sind meist zu hoch
Fakt ist, dass auf die Höhe der Mietpreise in den verschiedenen Regionen eine Reihe von Faktoren einen Einfluss hat. Dies betrifft die wirtschaftliche Prosperität des jeweiligen Gebiets genauso wie die Einwohnerdichte oder das Maß an Arbeitslosigkeit. Die Dynamik der Mietpreise ist immer an die ökonomische Entwicklung gekoppelt. Allerdings steigen die Immobilienpreise in Ballungszentren häufig deutlich schneller als die in der betreffenden Großstadt zu erzielenden Mieten. Entsprechend geringer fällt die durch Mieteinnahmen zu erzielende Gewinnmarge aus. Dieser Zusammenhang wird allerdings von vielen Käufern gerne verdrängt, die vor allem die „Sicherheit“ einer Immobilie in „bester Lage“ schätzen. Hierin liegt allerdings ein Trugschluss. Denn bei einer überteuert erworbenen Immobilie kann man sich gerade nicht sicher sein, diese ein Jahrzehnt später mit Gewinn oder auch nur gleich teuer wieder zu verkaufen.
Aufwendungen für Kredite, Nebenkosten und Erhalt werden unterschätzt
Die wichtigste Richtschnur bei einer Immobilie als Investitionsobjekt ist das Verhältnis von Kaufpreis und Ertrag. Hierauf wird im Rahmen der Finanzberatung häufig nicht deutlich genug hingewiesen. Dabei darf nicht nur der reine Kaufpreis betrachtet werden. Denn Makler- und Notargebühren sowie Steuern erhöhen diesen in der Regel um gut zehn Prozent. Auch diese Aufwendungen sowie die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie müssen von den Mieteinnahmen zunächst abgedeckt werden, ehe sich ein Gewinn entnehmen lässt. Dabei gilt die Faustregel, dass der Kaufpreis 25 Jahresmieten nicht übersteigen sollte. Anderenfalls droht das Objekt im schlimmsten Fall für den Anleger zu einem Zuschussgeschäft zu werden.
Außerhalb der Innenstädte ist die Preisstruktur meist gesünder
In einigen Ballungszentren Deutschlands liegen die Verkaufspreise vielfach bei 30 bis 35 Jahresmieten. Die Margen liegen entsprechend bei deutlich unter zwei Prozent – und dies für eine langfristige Anlage. Außerdem besteht das hohe Risiko, die betreffenden Immobilien nicht mehr in Höhe des ursprünglichen Kaufpreises abstoßen zu können. Weitere Informationen über attraktive Anlagemöglichkeiten erhalten Sie hier.
